Le marché immobilier français a traversé en 2024 une séquence inédite : troisième année consécutive de recul des ventes, baisse des taux de crédit amorcée au second semestre, et entrée en vigueur de nouvelles règles énergétiques qui modifient les arbitrages des propriétaires. Mesurer ces mouvements suppose de croiser volumes de transactions, évolution des prix et contraintes réglementaires.
Transactions immobilières en 2024 : le point bas atteint après trois ans de recul
Selon les données du Conseil supérieur du notariat et de MeilleursAgents, le marché a enregistré environ 775 000 transactions en 2024, soit une contraction de 11 % par rapport aux 869 000 ventes comptabilisées en 2023. Rapporté au pic de 2021, le repli cumulé atteint 36 %.
La géographie du recul n’est pas homogène. Le premier semestre a prolongé la dynamique négative de 2023, tandis que le second semestre a montré une stabilisation des volumes, laissant entrevoir un palier bas.
Pour suivre ces évolutions au fil des mois, les actus du site Partimmobilier compilent les données clés à mesure de leur publication.
Taux de crédit immobilier et prix : deux courbes qui divergent
Le tableau ci-dessous synthétise les principales variations observées sur les indicateurs de marché entre fin 2023 et fin 2024.
| Indicateur | Fin 2024 | Tendance |
|---|---|---|
| Taux d’intérêt moyen (crédit) | 3,83 % (octobre 2024, Banque de France) | En baisse sur l’année |
| Prix de l’ancien (évolution annuelle) | Stabilisation | Ralentissement de la baisse |
| Transactions (logements anciens) | ~775 000 | -11 % sur un an |
La Banque centrale européenne a procédé à plusieurs baisses de ses taux directeurs au cours de l’année 2024. Cette détente a redonné du pouvoir d’achat aux emprunteurs, en particulier au deuxième trimestre.
Côté prix, après la baisse de 4 % enregistrée en 2023 (moyenne annuelle selon le Conseil supérieur du notariat), les prix de l’ancien se sont stabilisés en 2024. La correction amorcée l’année précédente a ralenti, sans pour autant s’inverser dans la majorité des territoires. Le marché du neuf, lui, n’a pas suivi la même trajectoire et reste sous pression.
Un calendrier politique qui a pesé sur l’activité
La dissolution de l’Assemblée nationale au printemps a provoqué un gel temporaire des projets d’achat. Les Jeux olympiques de Paris ont prolongé cette parenthèse dans les métropoles concernées.
La nomination d’un premier Ministre en septembre a relancé la dynamique, portée par les quatre derniers mois de l’année.
DPE et réglementation énergétique : ce qui change concrètement pour les propriétaires
Au-delà des volumes et des prix, 2024 a marqué un tournant réglementaire dont les effets se prolongent. Deux mesures méritent une attention particulière.
- Ajustement du DPE pour les petites surfaces : depuis le 1er juillet 2024, les seuils d’étiquette énergétique ont été recalculés pour les logements de 40 m² ou moins, selon le ministère de la Transition écologique. Cette correction reclasse certains petits logements qui étaient pénalisés par le mode de calcul antérieur, ce qui modifie directement leur valeur locative et leur possibilité d’être mis en location.
- Interdiction de location des logements classés G : à compter du 1er janvier 2025, les logements classés G en France métropolitaine ne répondent plus au critère de décence énergétique. Les baux concernés ne peuvent plus être reconduits sans travaux de rénovation, une contrainte qui pèse sur les décisions d’investissement dès 2024.
- Entrée en vigueur du prêt avance mutation (PAR+) : les textes d’application sont opérationnels depuis le 1er septembre 2024. Ce dispositif finance des travaux de rénovation énergétique avec un remboursement différé, complétant les aides existantes (MaPrimeRénov’) sans se substituer au crédit d’acquisition classique.
Ces trois mesures combinées créent une pression sur les propriétaires-bailleurs de passoires énergétiques, en particulier dans les zones touristiques où le parc ancien est souvent énergivore.
Impact sur les arbitrages d’investissement
Un logement classé G ou F voit sa valeur de revente affectée par le coût des travaux à prévoir. Les acquéreurs intègrent désormais le DPE comme un critère de négociation du prix, ce qui contribue à la divergence de prix entre logements rénovés et logements à rénover. Ce phénomène, marginal il y a quelques années, structure désormais les transactions dans l’ancien.
Marché immobilier neuf contre ancien : des dynamiques découplées en 2024
Là où le marché de l’ancien amorce une stabilisation, le neuf reste en difficulté. Les mises en chantier continuent de reculer et les promoteurs font face à des coûts de construction toujours élevés. La Fnaim relevait aussi un état des lieux préoccupant sur le front de l’emploi et des défaillances d’entreprises dans le secteur.
Ce découplage entre neuf et ancien représente un déséquilibre structurel. La demande de logements neufs, soutenue par les dispositifs fiscaux (dont la fin annoncée du Pinel), ne suffit pas à compenser la hausse des coûts de production. Les acquéreurs qui se reportent sur l’ancien alimentent la stabilisation des prix dans ce segment, tout en laissant le neuf sans relais de croissance suffisant.
Le dernier trimestre 2024 a montré des signaux de reprise sur les volumes de ventes dans l’ancien, portés par la baisse des taux et le retour de la confiance après les incertitudes politiques. La trajectoire de 2025 dépendra largement de la poursuite de la détente monétaire et de la capacité du marché du neuf à retrouver un rythme de production compatible avec les besoins de logement en France.
