De Franse vastgoedmarkt heeft in 2024 een ongekende fase doorgemaakt: het is het derde jaar op rij van dalende verkopen, een daling van de kredietrentes die in het tweede semester begon, en de inwerkingtreding van nieuwe energievoorschriften die de afwegingen van eigenaren veranderen. Het meten van deze bewegingen vereist het combineren van transactievolumes, prijsontwikkelingen en regelgeving.
Vastgoedtransacties in 2024: het dieptepunt bereikt na drie jaar van daling
Volgens gegevens van de Hoge Raad van Notarissen en MeilleursAgents heeft de markt ongeveer 775.000 transacties in 2024 geregistreerd, wat een daling van 11% betekent ten opzichte van de 869.000 verkopen in 2023. Vergeleken met de piek van 2021 bedraagt de cumulatieve daling 36%.
De geografie van de daling is niet homogeen. Het eerste semester heeft de negatieve dynamiek van 2023 voortgezet, terwijl het tweede semester een stabilisatie van de volumes heeft laten zien, wat een laag plateau doet vermoeden.
Om deze ontwikkelingen maand na maand te volgen, verzamelen de nieuwsberichten van de site Partimmobilier de belangrijkste gegevens naarmate deze worden gepubliceerd.
Kredietrentes en prijzen: twee curves die divergeren
De onderstaande tabel vat de belangrijkste variaties samen die zijn waargenomen op de marktindicatoren tussen eind 2023 en eind 2024.
| Indicator | Eind 2024 | Tendens |
|---|---|---|
| Gemiddelde rente (krediet) | 3,83% (oktober 2024, Banque de France) | Daling over het jaar |
| Prijs van bestaande woningen (jaarlijkse evolutie) | Stabilisatie | Vertraging van de daling |
| Transacties (bestaande woningen) | ~775.000 | -11% op jaarbasis |
De Europese Centrale Bank heeft in 2024 meerdere verlagingen van haar beleidsrentes doorgevoerd. Deze versoepeling heeft de koopkracht van leners hersteld, vooral in het tweede kwartaal.
Wat de prijzen betreft, na de daling van 4% in 2023 (jaarlijks gemiddelde volgens de Hoge Raad van Notarissen), zijn de prijzen van bestaande woningen in 2024 gestabiliseerd. De correctie die het jaar daarvoor was begonnen, is vertraagd, zonder echter omgekeerd te worden in de meeste gebieden. De nieuwbouwmarkt heeft daarentegen niet dezelfde koers gevolgd en blijft onder druk staan.
Een politiek kalender die invloed heeft gehad op de activiteit
De ontbinding van de Nationale Assemblee in het voorjaar heeft geleid tot een tijdelijke stilstand van aankoopprojecten. De Olympische Spelen in Parijs hebben deze onderbreking in de betrokken metropolen verlengd.
De benoeming van een premier in september heeft de dynamiek nieuw leven ingeblazen, gedragen door de laatste vier maanden van het jaar.
DPE en energievoorschriften: wat verandert er concreet voor eigenaren
Naast de volumes en de prijzen heeft 2024 een regelgevend keerpunt gemarkeerd waarvan de effecten aanhouden. Twee maatregelen verdienen bijzondere aandacht.
- Aanpassing van de DPE voor kleine oppervlakken: sinds 1 juli 2024 zijn de drempels voor energie-labels herberekend voor woningen van 40 m² of minder, volgens het ministerie van Ecologische Transitie. Deze correctie herclassificeert bepaalde kleine woningen die eerder werden benadeeld door de oude berekeningsmethode, wat direct hun huurwaarde en de mogelijkheid om te worden verhuurd verandert.
- Verbod op verhuur van woningen met label G: vanaf 1 januari 2025 voldoen woningen met label G in het Franse vasteland niet meer aan de criteria voor energie-decentie. De betreffende huurovereenkomsten kunnen niet meer worden verlengd zonder renovatiewerkzaamheden, een beperking die vanaf 2024 invloed heeft op investeringsbeslissingen.
- Inwerkingtreding van de lening voor mutatievoorschot (PAR+): de uitvoeringsdocumenten zijn operationeel sinds 1 september 2024. Dit systeem financiert energierenovatieprojecten met een uitgestelde terugbetaling, ter aanvulling van bestaande subsidies (MaPrimeRénov’) zonder de traditionele aankooplening te vervangen.
Deze drie gecombineerde maatregelen creëren druk op verhuurders van energieverspillende woningen, vooral in toeristische gebieden waar de oudere woningvoorraad vaak energie-intensief is.
Impact op investeringsbeslissingen
Een woning met label G of F ziet zijn verkoopwaarde beïnvloed door de te verwachten renovatiekosten. Kopers integreren nu de DPE als een onderhandelingscriterium voor de prijs, wat bijdraagt aan de prijsverschillen tussen gerenoveerde woningen en woningen die gerenoveerd moeten worden. Dit fenomeen, dat enkele jaren geleden marginaal was, structureert nu de transacties in de bestaande markt.
Nieuwe vastgoedmarkt versus bestaande: ontkoppelde dynamieken in 2024
Waar de bestaande markt een stabilisatie begint, blijft de nieuwbouw onder druk. De bouwvergunningen blijven dalen en de ontwikkelaars worden geconfronteerd met steeds hogere bouwkosten. De Fnaim wees ook op een zorgwekkende situatie op het gebied van werkgelegenheid en faillissementen in de sector.
Deze ontkoppeling tussen nieuw en oud vertegenwoordigt een structureel onevenwicht. De vraag naar nieuwe woningen, ondersteund door fiscale regelingen (waaronder het aangekondigde einde van de Pinel), is niet voldoende om de stijging van de productiekosten te compenseren. Kopers die overstappen naar de bestaande markt dragen bij aan de stabilisatie van de prijzen in dit segment, terwijl de nieuwbouw zonder voldoende groeimogelijkheden blijft.
Het laatste kwartaal van 2024 heeft signalen van herstel laten zien op het gebied van verkoopvolumes in de bestaande markt, aangedreven door de daling van de rentes en het herstel van het vertrouwen na de politieke onzekerheden. De koers van 2025 zal in hoge mate afhangen van de voortzetting van de monetaire versoepeling en de capaciteit van de nieuwbouwmarkt om een productietempo te vinden dat overeenkomt met de woningbehoeften in Frankrijk.
