O mercado imobiliário francês atravessou em 2024 uma sequência inédita: terceiro ano consecutivo de queda nas vendas, diminuição das taxas de crédito iniciada no segundo semestre e entrada em vigor de novas regras energéticas que modificam os critérios dos proprietários. Medir esses movimentos pressupõe cruzar volumes de transações, evolução dos preços e restrições regulatórias.
Transações imobiliárias em 2024: o ponto baixo alcançado após três anos de queda
Segundo os dados do Conselho Superior do Notariado e do MeilleursAgents, o mercado registrou cerca de 775 000 transações em 2024, o que representa uma contração de 11% em relação às 869 000 vendas contabilizadas em 2023. Relacionado ao pico de 2021, a queda acumulada atinge 36%.
A geografia da queda não é homogênea. O primeiro semestre prolongou a dinâmica negativa de 2023, enquanto o segundo semestre mostrou uma estabilização dos volumes, deixando entrever um patamar baixo.
Para acompanhar essas evoluções ao longo dos meses, as notícias do site Partimmobilier compilam os dados-chave à medida de sua publicação.
Taxas de crédito imobiliário e preços: duas curvas que divergem
A tabela abaixo sintetiza as principais variações observadas nos indicadores de mercado entre o final de 2023 e o final de 2024.
| Indicador | Fim de 2024 | Tendência |
|---|---|---|
| Taxa de juros média (crédito) | 3,83% (outubro de 2024, Banco da França) | Em queda ao longo do ano |
| Preço do antigo (evolução anual) | Estabilização | Desaceleração da queda |
| Transações (imóveis antigos) | ~775 000 | -11% em um ano |
O Banco Central Europeu realizou várias reduções em suas taxas de juros ao longo do ano de 2024. Essa flexibilização devolveu poder de compra aos tomadores de empréstimos, especialmente no segundo trimestre.
No que diz respeito aos preços, após a queda de 4% registrada em 2023 (média anual segundo o Conselho Superior do Notariado), os preços do antigo se estabilizaram em 2024. A correção iniciada no ano anterior desacelerou, sem, no entanto, se inverter na maioria dos territórios. O mercado do novo, por sua vez, não seguiu a mesma trajetória e continua sob pressão.
Um calendário político que pesou sobre a atividade
A dissolução da Assembleia Nacional na primavera provocou um congelamento temporário dos projetos de compra. Os Jogos Olímpicos de Paris prolongaram essa pausa nas metrópoles afetadas.
A nomeação de um primeiro-ministro em setembro reativou a dinâmica, impulsionada pelos quatro últimos meses do ano.
DPE e regulamentação energética: o que muda concretamente para os proprietários
Além dos volumes e dos preços, 2024 marcou uma virada regulatória cujos efeitos se prolongam. Duas medidas merecem atenção especial.
- Ajuste do DPE para pequenas superfícies: desde 1º de julho de 2024, os limites de etiqueta energética foram recalculados para os imóveis de 40 m² ou menos, segundo o ministério da Transição Ecológica. Essa correção reclassifica alguns pequenos imóveis que eram penalizados pelo modo de cálculo anterior, o que modifica diretamente seu valor locativo e sua possibilidade de serem alugados.
- Proibição de locação de imóveis classificados como G: a partir de 1º de janeiro de 2025, os imóveis classificados como G na França metropolitana não atendem mais ao critério de decência energética. Os contratos de locação afetados não podem mais ser renovados sem obras de reforma, uma restrição que pesa sobre as decisões de investimento já em 2024.
- Entrada em vigor do empréstimo de avanço de mutação (PAR+): os textos de aplicação estão operacionais desde 1º de setembro de 2024. Este dispositivo financia obras de reforma energética com reembolso diferido, complementando as ajudas existentes (MaPrimeRénov’) sem substituir o crédito de aquisição clássico.
Essas três medidas combinadas criam uma pressão sobre os proprietários-locadores de imóveis ineficientes energeticamente, especialmente nas áreas turísticas onde o parque antigo é frequentemente consumidor de energia.
Impacto sobre as decisões de investimento
Um imóvel classificado como G ou F vê seu valor de revenda afetado pelo custo das obras a serem realizadas. Os compradores agora incorporam o DPE como um critério de negociação do preço, o que contribui para a divergência de preços entre imóveis reformados e imóveis a serem reformados. Esse fenômeno, marginal há alguns anos, agora estrutura as transações no mercado antigo.
Mercado imobiliário novo contra antigo: dinâmicas desacopladas em 2024
Enquanto o mercado do antigo inicia uma estabilização, o novo continua em dificuldade. As construções continuam a cair e os promotores enfrentam custos de construção ainda elevados. A Fnaim também apontou um estado preocupante no que diz respeito ao emprego e às falências de empresas no setor.
Esse desacoplamento entre novo e antigo representa um desequilíbrio estrutural. A demanda por imóveis novos, sustentada por dispositivos fiscais (incluindo o fim anunciado do Pinel), não é suficiente para compensar o aumento dos custos de produção. Os compradores que se voltam para o antigo alimentam a estabilização dos preços nesse segmento, enquanto deixam o novo sem um suporte de crescimento suficiente.
O último trimestre de 2024 mostrou sinais de recuperação nos volumes de vendas do antigo, impulsionados pela queda das taxas e pelo retorno da confiança após as incertezas políticas. A trajetória de 2025 dependerá amplamente da continuidade da flexibilização monetária e da capacidade do mercado do novo de recuperar um ritmo de produção compatível com as necessidades habitacionais na França.
