El mercado inmobiliario francés atravesó en 2024 una secuencia inédita: tercer año consecutivo de descenso en las ventas, disminución de las tasas de crédito iniciada en el segundo semestre y entrada en vigor de nuevas reglas energéticas que modifican los arbitrajes de los propietarios. Medir estos movimientos supone cruzar volúmenes de transacciones, evolución de precios y restricciones regulatorias.
Transacciones inmobiliarias en 2024: el punto más bajo alcanzado tras tres años de descenso
Según los datos del Consejo Superior del Notariado y de MeilleursAgents, el mercado registró aproximadamente 775 000 transacciones en 2024, lo que representa una contracción del 11 % en comparación con las 869 000 ventas contabilizadas en 2023. En relación al pico de 2021, el retroceso acumulado alcanza el 36 %.
La geografía del descenso no es homogénea. El primer semestre prolongó la dinámica negativa de 2023, mientras que el segundo semestre mostró una estabilización de los volúmenes, dejando entrever un nivel bajo.
Para seguir estas evoluciones a lo largo de los meses, las noticias del sitio Partimmobilier compilan los datos clave a medida que se publican.
Tasas de crédito hipotecario y precios: dos curvas que divergen
La tabla a continuación sintetiza las principales variaciones observadas en los indicadores de mercado entre finales de 2023 y finales de 2024.
| Indicador | Fin 2024 | Tendencia |
|---|---|---|
| Tasa de interés promedio (crédito) | 3,83 % (octubre 2024, Banco de Francia) | En descenso durante el año |
| Precio del antiguo (evolución anual) | Estabilización | Desaceleración de la caída |
| Transacciones (viviendas antiguas) | ~775 000 | -11 % en un año |
El Banco Central Europeo ha realizado varias reducciones de sus tasas de interés a lo largo del año 2024. Esta relajación ha devuelto poder adquisitivo a los prestatarios, especialmente en el segundo trimestre.
En cuanto a los precios, tras la caída del 4 % registrada en 2023 (promedio anual según el Consejo Superior del Notariado), los precios del antiguo se han estabilizado en 2024. La corrección iniciada el año anterior ha desacelerado, sin embargo, no se ha invertido en la mayoría de los territorios. El mercado de lo nuevo, por su parte, no ha seguido la misma trayectoria y sigue bajo presión.
Un calendario político que ha pesado sobre la actividad
La disolución de la Asamblea Nacional en primavera provocó un congelamiento temporal de los proyectos de compra. Los Juegos Olímpicos de París prolongaron este paréntesis en las metrópolis afectadas.
La nominación de un Primer Ministro en septiembre reactivó la dinámica, impulsada por los cuatro últimos meses del año.
DPE y regulación energética: lo que cambia concretamente para los propietarios
Más allá de los volúmenes y los precios, 2024 marcó un giro regulatorio cuyos efectos se prolongan. Dos medidas merecen una atención particular.
- Ajuste del DPE para las pequeñas superficies: desde el 1 de julio de 2024, los umbrales de etiqueta energética han sido recalculados para las viviendas de 40 m² o menos, según el Ministerio de la Transición Ecológica. Esta corrección reclasifica algunas pequeñas viviendas que estaban penalizadas por el modo de cálculo anterior, lo que modifica directamente su valor locativo y su posibilidad de ser alquiladas.
- Prohibición de alquiler de viviendas clasificadas G: a partir del 1 de enero de 2025, las viviendas clasificadas G en Francia metropolitana ya no cumplen con el criterio de decencia energética. Los contratos de arrendamiento afectados no pueden ser renovados sin trabajos de renovación, una restricción que pesa sobre las decisiones de inversión desde 2024.
- Entrada en vigor del préstamo avance mutación (PAR+): los textos de aplicación están operativos desde el 1 de septiembre de 2024. Este dispositivo financia trabajos de renovación energética con un reembolso diferido, complementando las ayudas existentes (MaPrimeRénov’) sin sustituir el crédito de adquisición clásico.
Estas tres medidas combinadas crean una presión sobre los propietarios-arrendadores de viviendas ineficientes energéticamente, especialmente en las zonas turísticas donde el parque antiguo suele ser muy consumidor de energía.
Impacto en los arbitrajes de inversión
Una vivienda clasificada G o F ve su valor de reventa afectado por el costo de los trabajos a prever. Los compradores ahora integran el DPE como un criterio de negociación del precio, lo que contribuye a la divergencia de precios entre viviendas renovadas y viviendas a renovar. Este fenómeno, marginal hace unos años, ahora estructura las transacciones en el mercado antiguo.
Mercado inmobiliario nuevo contra antiguo: dinámicas desacopladas en 2024
Donde el mercado del antiguo inicia una estabilización, el nuevo sigue en dificultades. Los inicios de construcción continúan disminuyendo y los promotores enfrentan costos de construcción siempre elevados. La Fnaim también señalaba un estado de cosas preocupante en el frente del empleo y las quiebras de empresas en el sector.
Este desacoplamiento entre nuevo y antiguo representa un desequilibrio estructural. La demanda de viviendas nuevas, respaldada por los dispositivos fiscales (incluyendo el fin anunciado del Pinel), no es suficiente para compensar el aumento de los costos de producción. Los compradores que se trasladan al antiguo alimentan la estabilización de los precios en este segmento, mientras que dejan al nuevo sin un relevo de crecimiento suficiente.
El último trimestre de 2024 mostró señales de recuperación en los volúmenes de ventas en el antiguo, impulsados por la disminución de las tasas y el regreso de la confianza tras las incertidumbres políticas. La trayectoria de 2025 dependerá en gran medida de la continuación de la relajación monetaria y de la capacidad del mercado del nuevo para recuperar un ritmo de producción compatible con las necesidades de vivienda en Francia.
