Der französische Immobilienmarkt hat im Jahr 2024 eine beispiellose Phase durchlaufen: das dritte aufeinanderfolgende Jahr mit Rückgang der Verkäufe, ein Rückgang der Kreditkosten, der im zweiten Halbjahr begann, und das Inkrafttreten neuer energetischer Vorschriften, die die Entscheidungen der Eigentümer beeinflussen. Um diese Bewegungen zu messen, ist es notwendig, Transaktionsvolumina, Preisentwicklungen und regulatorische Rahmenbedingungen zu kombinieren.
Immobilientransaktionen im Jahr 2024: der Tiefpunkt nach drei Jahren Rückgang erreicht
Nach den Daten des Conseil supérieur du notariat und von MeilleursAgents verzeichnete der Markt im Jahr 2024 etwa 775.000 Transaktionen, was einem Rückgang von 11 % im Vergleich zu den 869.000 Verkäufen im Jahr 2023 entspricht. Im Vergleich zum Höchststand von 2021 beträgt der kumulierte Rückgang 36 %.
Die Geografie des Rückgangs ist nicht homogen. Das erste Halbjahr setzte die negative Dynamik von 2023 fort, während das zweite Halbjahr eine Stabilisierung der Volumina zeigte, die auf ein niedriges Plateau hindeutet.
Um diese Entwicklungen im Laufe der Monate zu verfolgen, sammeln die Nachrichten der Seite Partimmobilier die wichtigsten Daten, sobald sie veröffentlicht werden.
Kreditkosten und Preise: zwei divergierende Kurven
Die folgende Tabelle fasst die wichtigsten Veränderungen der Marktindikatoren zwischen Ende 2023 und Ende 2024 zusammen.
| Indikator | Ende 2024 | Tendenz |
|---|---|---|
| Durchschnittlicher Zinssatz (Kredit) | 3,83 % (Oktober 2024, Banque de France) | Im Jahresverlauf gesunken |
| Preise für Bestandsimmobilien (jährliche Entwicklung) | Stabilisierung | Verlangsamung des Rückgangs |
| Transaktionen (Bestandswohnungen) | ~775.000 | -11 % im Jahresvergleich |
Die Europäische Zentralbank hat im Jahr 2024 mehrere Senkungen ihrer Leitzinsen vorgenommen. Diese Entspannung hat den Käufern, insbesondere im zweiten Quartal, wieder Kaufkraft gegeben.
Was die Preise betrifft, so haben sich nach dem Rückgang von 4 % im Jahr 2023 (Jahresdurchschnitt laut Conseil supérieur du notariat) die Preise für Bestandsimmobilien im Jahr 2024 stabilisiert. Die im Vorjahr eingeleitete Korrektur hat sich verlangsamt, ohne jedoch in den meisten Regionen umzukehren. Der Markt für Neubauten hat hingegen nicht denselben Verlauf genommen und bleibt unter Druck.
Ein politischer Kalender, der die Aktivität belastet hat
Die Auflösung der Nationalversammlung im Frühjahr führte zu einer vorübergehenden Stilllegung der Kaufprojekte. Die Olympischen Spiele in Paris verlängerten diese Pause in den betroffenen Metropolen.
Die Ernennung eines Premierministers im September hat die Dynamik wiederbelebt, die von den letzten vier Monaten des Jahres getragen wurde.
DPE und energetische Vorschriften: was sich konkret für die Eigentümer ändert
Über die Volumina und Preise hinaus hat das Jahr 2024 eine regulatorische Wende markiert, deren Auswirkungen anhalten. Zwei Maßnahmen verdienen besondere Aufmerksamkeit.
- Anpassung des DPE für kleine Flächen: Seit dem 1. Juli 2024 wurden die energetischen Schwellenwerte für Wohnungen von 40 m² oder weniger neu berechnet, so das Ministerium für ökologische Transition. Diese Korrektur stuft bestimmte kleine Wohnungen, die zuvor durch die alte Berechnungsmethode benachteiligt waren, um, was direkt ihren Mietwert und die Möglichkeit, vermietet zu werden, verändert.
- Vermietungsverbot für Wohnungen der Klasse G: Ab dem 1. Januar 2025 erfüllen Wohnungen der Klasse G in Frankreich keine energetischen Mindeststandards mehr. Die betroffenen Mietverträge können ohne Renovierungsarbeiten nicht verlängert werden, eine Einschränkung, die bereits ab 2024 auf die Investitionsentscheidungen drückt.
- Inkrafttreten des Darlehens zur Vorfinanzierung von Umzügen (PAR+): Die Anwendungsbestimmungen sind seit dem 1. September 2024 in Kraft. Dieses Programm finanziert energetische Renovierungsarbeiten mit einer gestaffelten Rückzahlung und ergänzt die bestehenden Förderungen (MaPrimeRénov’), ohne das klassische Erwerbsdarlehen zu ersetzen.
Diese drei kombinierten Maßnahmen üben Druck auf die Eigentümer von energetisch ineffizienten Immobilien aus, insbesondere in touristischen Gebieten, in denen der Bestand häufig energieintensiv ist.
Auswirkungen auf die Investitionsentscheidungen
Eine Wohnung der Klasse G oder F sieht sich aufgrund der zu erwartenden Renovierungskosten einer Wertminderung gegenüber. Käufer berücksichtigen nun den DPE als ein Kriterium für die Preisverhandlung, was zur Divergenz der Preise zwischen renovierten und zu renovierenden Wohnungen beiträgt. Dieses Phänomen, das vor einigen Jahren noch marginal war, strukturiert mittlerweile die Transaktionen im Bestandsmarkt.
Neuer Immobilienmarkt gegen Bestandsmarkt: entkoppelte Dynamiken im Jahr 2024
Wo der Markt für Bestandsimmobilien eine Stabilisierung einleitet, bleibt der Neubau in Schwierigkeiten. Die Zahl der Baubeginne geht weiterhin zurück, und die Entwickler sehen sich weiterhin hohen Baukosten gegenüber. Die Fnaim wies auch auf einen besorgniserregenden Zustand auf dem Arbeitsmarkt und bei Unternehmensinsolvenzen im Sektor hin.
Dieses Entkoppeln zwischen neu und alt stellt ein strukturelles Ungleichgewicht dar. Die Nachfrage nach neuen Wohnungen, unterstützt durch steuerliche Anreize (darunter das angekündigte Ende des Pinel), reicht nicht aus, um die steigenden Produktionskosten auszugleichen. Die Käufer, die auf den Bestand umschwenken, tragen zur Stabilisierung der Preise in diesem Segment bei, während der Neubau ohne ausreichendes Wachstumspotenzial bleibt.
Im letzten Quartal 2024 gab es Anzeichen einer Erholung bei den Verkaufsvolumina im Bestand, unterstützt durch den Rückgang der Zinsen und das Wiederaufleben des Vertrauens nach den politischen Unsicherheiten. Der Verlauf des Jahres 2025 wird weitgehend von der Fortsetzung der geldpolitischen Entspannung und der Fähigkeit des Neubausektors abhängen, ein Produktionsniveau zu erreichen, das mit den Wohnbedürfnissen in Frankreich kompatibel ist.
