Il mercato immobiliare francese ha attraversato nel 2024 una sequenza inedita: terzo anno consecutivo di calo delle vendite, riduzione dei tassi di interesse iniziata nel secondo semestre e entrata in vigore di nuove norme energetiche che modificano le scelte dei proprietari. Misurare questi movimenti richiede di incrociare i volumi delle transazioni, l’evoluzione dei prezzi e le restrizioni normative.
Transazioni immobiliari nel 2024: il punto più basso raggiunto dopo tre anni di calo
Secondo i dati del Consiglio superiore del notariato e di MeilleursAgents, il mercato ha registrato circa 775 000 transazioni nel 2024, con una contrazione dell’11% rispetto alle 869 000 vendite contabilizzate nel 2023. Rispetto al picco del 2021, il calo cumulato raggiunge il 36%.
La geografia del calo non è omogenea. Il primo semestre ha prolungato la dinamica negativa del 2023, mentre il secondo semestre ha mostrato una stabilizzazione dei volumi, lasciando intravedere un livello basso.
Per seguire queste evoluzioni nel corso dei mesi, le notizie del sito Partimmobilier raccolgono i dati chiave man mano che vengono pubblicati.
Tassi di interesse sui mutui e prezzi: due curve che divergono
La tabella qui sotto sintetizza le principali variazioni osservate sugli indicatori di mercato tra la fine del 2023 e la fine del 2024.
| Indicatore | Fine 2024 | Tendenza |
|---|---|---|
| Tasso d’interesse medio (mutuo) | 3,83 % (ottobre 2024, Banca di Francia) | In calo nell’anno |
| Prezzo dell’usato (evoluzione annuale) | Stabilizzazione | Rallentamento del calo |
| Transazioni (abitazioni usate) | ~775 000 | -11 % su base annua |
La Banca centrale europea ha effettuato diverse riduzioni dei suoi tassi direttivi nel corso dell’anno 2024. Questa distensione ha restituito potere d’acquisto ai mutuatari, in particolare nel secondo trimestre.
Per quanto riguarda i prezzi, dopo il calo del 4% registrato nel 2023 (media annuale secondo il Consiglio superiore del notariato), i prezzi dell’usato si sono stabilizzati nel 2024. La correzione iniziata l’anno precedente ha rallentato, senza però invertirsi nella maggior parte dei territori. Il mercato del nuovo, invece, non ha seguito la stessa traiettoria e rimane sotto pressione.
Un calendario politico che ha pesato sull’attività
La dissoluzione dell’Assemblea nazionale in primavera ha provocato un congelamento temporaneo dei progetti di acquisto. I Giochi olimpici di Parigi hanno prolungato questa parentesi nelle metropoli interessate.
La nomina di un Primo Ministro a settembre ha rilanciato la dinamica, sostenuta dagli ultimi quattro mesi dell’anno.
DPE e regolamentazione energetica: cosa cambia concretamente per i proprietari
Oltre ai volumi e ai prezzi, il 2024 ha segnato un cambiamento normativo i cui effetti si protraggono. Due misure meritano un’attenzione particolare.
- Aggiustamento del DPE per le piccole superfici: dal 1° luglio 2024, le soglie di etichetta energetica sono state ricalcolate per le abitazioni di 40 m² o meno, secondo il ministero della Transizione ecologica. Questa correzione riclassifica alcune piccole abitazioni che erano penalizzate dal precedente metodo di calcolo, modificando direttamente il loro valore locativo e la loro possibilità di essere messe in affitto.
- Divieto di affitto per le abitazioni classificate G: a partire dal 1° gennaio 2025, le abitazioni classificate G in Francia metropolitana non soddisfano più il criterio di decenza energetica. I contratti di locazione interessati non possono più essere rinnovati senza lavori di ristrutturazione, una restrizione che pesa sulle decisioni di investimento già dal 2024.
- Entrata in vigore del prestito avanzato mutazione (PAR+): i testi di applicazione sono operativi dal 1° settembre 2024. Questo dispositivo finanzia lavori di ristrutturazione energetica con un rimborso differito, completando le sovvenzioni esistenti (MaPrimeRénov’) senza sostituirsi al credito di acquisto classico.
Queste tre misure combinate creano una pressione sui proprietari locatori di immobili energeticamente inefficienti, in particolare nelle zone turistiche dove il patrimonio immobiliare esistente è spesso energivoro.
Impatto sulle scelte di investimento
Un’abitazione classificata G o F vede il suo valore di rivendita influenzato dal costo dei lavori da prevedere. Gli acquirenti integrano ora il DPE come criterio di negoziazione del prezzo, il che contribuisce alla divergenza di prezzo tra abitazioni ristrutturate e abitazioni da ristrutturare. Questo fenomeno, marginale qualche anno fa, ora struttura le transazioni nel settore dell’usato.
Mercato immobiliare nuovo contro usato: dinamiche scollegate nel 2024
Dove il mercato dell’usato inizia a stabilizzarsi, il nuovo rimane in difficoltà. Le nuove costruzioni continuano a diminuire e i promotori affrontano costi di costruzione sempre elevati. La Fnaim segnalava anche una situazione preoccupante sul fronte dell’occupazione e delle insolvenze aziendali nel settore.
Questo disaccoppiamento tra nuovo e usato rappresenta uno squilibrio strutturale. La domanda di abitazioni nuove, sostenuta da misure fiscali (tra cui la fine annunciata del Pinel), non è sufficiente a compensare l’aumento dei costi di produzione. Gli acquirenti che si spostano sull’usato alimentano la stabilizzazione dei prezzi in questo segmento, lasciando il nuovo senza un sufficiente supporto alla crescita.
Il quarto trimestre del 2024 ha mostrato segnali di ripresa sui volumi di vendite nell’usato, sostenuti dalla riduzione dei tassi e dal ritorno della fiducia dopo le incertezze politiche. La traiettoria del 2025 dipenderà in larga misura dalla continuazione della distensione monetaria e dalla capacità del mercato del nuovo di ritrovare un ritmo di produzione compatibile con i bisogni abitativi in Francia.
